هم اندیشی تدابیر و برنامه های مسکن سازی و احیای بافت فرسوده

---

هم اندیشی تدابیر و برنامه های مسکن سازی و احیای بافت فرسوده

• مهندس سید علیرضا قهاری :
  

  ما در مورد بافتهای فرسوده امروز 2 بخش داریم اول : معرفی پروژه خانم مهندس زیبایی و دوم بحث اساسی و زیر بنایی برای مفاهیم و اصول رسیدگی یا احیای بافتهای فرسوده.
  مستحضر هستید که بافتهای فرسوده علیرغم اینکه سالها و قرنها ساخته می شوند و هر ساخته ای تبدیل به فرسودگی می شود ولی در سالهای اخیر است که بعضا دغدغه مسئولین را به خود جلب کرده است و پروژه هایی که برای نوسازی و ایجاد فضاهای جدید در شهرها می آیند به جز اینکه در همین بافتهای فرسوده استفاده و پیاده شود، می بینیم که برای ما بسیار راحت است که برویم و بیابانها را تبدیل به بافتهای فرسوده دیگر نماییم .

• دکتر جلیل اولیاء:
  

  بحثی که امروز مطرح است استخراج شده از یک پایان نامه فوق لیسانس است که در سال گذشته انجام شد و به نظر می رسد که این پایان نامه نزدیک به اجرا است و صرفا مسائل تئوری در آنها مطرح نیست و می تواند مسائل اجرایی نیز با خود به همراه داشته باشد از این موقعیت برای مطرح کردن موضوع استفاده کردیم که انتقادها و پیشنهادات مربوط به آن را بشنویم و از آنها در کارهای دیگر بهره برده و مشکلاتمان را در این زمینه کاهش دهیم . ما اینجا بیشتر با این دید نگاه کردیم که شهرداری تهران در صدد بازسازی قسمتهایی از بافتهای فرسوده تهران است که تعداد آنها چیزی در حدود ده هزار بافت است که دو هزار هکتار آن در اولویت بازسازی هستند و برای آنها بودجه هایی نیز در نظر گرفته شده است . ما از این طریق می توانیم مسکنهای لازم را در شهر تهران حتی الامکان فراهم کنید و از رفتن به حومه تهران خودداری کنیم .

مهندس ناهید زیبایی با راهنمایی دکتر جلیل اولیا :
چکیده :

وجود بافتهای فرسوده در شهر منجر به نتایجی می شوند که از جمله آنهامی توان آسیب پذیری بالای بناهای درون بافت فرسوده را در برابر خطراتی از جمله سیل ، زلزله و آتش سوزی نام برد . این مشکل زمانی بیشتر رخ می نماید که امکان امداد رسانی به موقع در مواقع بروز خطرات طبیعی ، به دلیل کمبود یا عدم وجود راههای دسترسی مناسب به درون بافت امکان پذیر نباشد . همچنین فقر اقتصادی ساکنین بافتهای فرسوده و جمعیت زیاد آنها ، میزان جرم و جنایت و ناامنی در این بافتها را بالا برده و معضلات و ناهنجاری اجتماعی ساکنین بافتهای فرسوده را تهدید می نماید . علاوه بر آن به دلیل نا مرغوب بودن قیمت ملک در این بافتها و نیز سطح فرهنگ پایین حاکم بر محلات بافت ، انگیزه های سرمایه گذاری در آنها بسیار پایین است . با توجه به مشکلات و معضلاتی که ساکنین بافتهای فرسوده را تهدید می کند ، ضرورت بازسازی و نوسازی این بافتها آن هم در شهر بزرگی مثل تهران ، امری بدیهی به نظر می رسد . مهمترین نتیجه بازسازی بافتهای فرسوده ، ایجاد مسکن مناسب و استاندارد به منظور زندگی سالم در خانواده می باشد . مسکنی که بهداشت روانی ساکنین خود را تامین نماید . در این مقاله سعی شده است که به مطالعه اصول و قوانین حاکم بر جامعه در رابطه با بازسازی بافتهای فرسوده و همچنین روند کار سازمان نوسازی شهر تهران و نحوه مداخله آنها در بافتهای فرسوده پرداخته شود و در پایان راهکارها و نظرات پیشنهادی ارائه می گردد.

لغات کلیدی: بافت فرسوده ، احیا و مرمت ، بازسازی بافت فرسوده ، پیش سازی و تولید صنعتی ساختمان
مقدمه :

با توجه به ویژگیهای بافت فرسوده و احتمال میزان بالای جرم و جنایت در آن ، همین که محلات شهر ایجاد می گردد به نظر می رسد که مکانیسم بزرگ برگزیننده ای وجود دارد که به گونه ای خطا ناپذیر افرادی را که برای زندگی در منطقه خاص یا محیط ویژه ای از همه مناسب ترند از میان جمعیت گزینش می کند . با پذیرش این احتمال که بافتهای فرسوده شهری دارای میزان بالای بیکاری و جرم و جنایت است خود به خود به عامل جذب افراد ویژه و مناسب برای زندگی در این نواحی تبدیل می شود . این روند در بلند مدت می تواند نه تنها محله بلکه کل منطقه و فراتر از آنرا تحت تاثیر خود قرار دهد . تشکل مردم در گروههای اجتماعی گسترده تر به شدت تحت تاثیر زیستگاه مناسب موجود است ، بنابر این ایجاد انواع خاصی از محیط شهری در شکل گیری گروه های دارای دیدگاهها و ارزشهای مشترک فرهنگی عامل اساسی است . با توجه به این نکات و برخی موارد دیگر چون مقاوم سازی بناها در برابر زلزله و دیگر حوادث طبیعی و همچنین ایجاد امنیت و آرامش جسمی و روانی انجام طرح احیا و ساماندهی این چنین محلاتی امری ضروری و حیاتی است . برای شروع عوامل نوسازی در هر محله قبل از هر چیزی باید به مطالعه مشکلات موجود در بافت پرداخت تا با توجه به آنها و در جهت رفع آنها به ارائه طرحهای جدید رسید . لازم به ذکر است در اینجا پس از بررسی و رایزنی با کارشناسان مربوطه و تحقیقات گسترده در این زمینه ، محله شمیران نو واقع در منطقه 4 تهران در بین مناطق فرسوده شهر ، انتخاب و مورد تحقیق و مطالعه قرار گرفت .

بافت فرسوده

فرسودگی بافت ناشی از نارسایی های متعددی نظیر تراکم بالا ، مشکلات زیست محیطی ، بالا بودن حجم آلودگی ، فقر و محرومیت ، آسیب پذیری در برابر زلزله ، نا امنی و معضلات اجتماعی و سایر مشکلاتی است که بر شرایط کالبدی ، کارکردی و کیفیت زندگی جمعی در این مناطق تاثیر جدی دارد .
انواع بافتهای فرسوده به شرح زیر است :

1. بافتهای دارای قطعات کوچک تفکیکی ریز دانه و دارای راههای نامنظم و غیر کار آمد .
2. بافتهای دارای پیشینه روستایی و غالبا با مشکلات حقوقی ، مالکیتی و ثبتی .
3. بافتهای ناشی از حاشیه نشینی (اسکان غیر رسمی ) و با کیفیت کالبدی و عملکردی نامناسب .
4. بافتهای دارای ارزش تاریخی و فرهنگی .

آسیب شناسی :
فرسودگی بافتهای فرسوده علل مختلفی دارد که برخی از آنها به قرار زیر است :

1. فرسودگی کالبد
2. عدم دسترسی به درون بافت
3. فقدان تاسیسات زیر بنایی مناسب
4. مشکلات زیست محیطی و بالا بودن حجم آلودگی
5. کمبود امکانات گذراندن اوقات فراغت
6. فقر و محرومیت
7. آسیب پذیری در برابر زلزله
8. سرانه کم خدمات
9. جمعیت فوق العاده
10. تراکم ساختمان های کم دوام
11. نا امنی و معضلات اجتماعی و فرهنگی

تسهیلات پیش بینی شده در مناطق فرسوده جهت نوسازی بافت

مالکین قطعات واقع در بافتهای فرسوده مصوب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران ، می توانند از تسهیلات و معافیت ها پیش بینی شده زیر جهت نوسازی ساختمان مسکونی استفاده نمایند این تسهیلات عبارتند از :
تراکم تشویقی : متقاضیان نوسازی ساختمانهای مسکونی واقع در بافت فرسوده مصوب ، می توانند از یک طبقه تراکم تشویقی اعطایی جهت نوسازی ساختمان خود استفاده نمایند .
تسهیلات بانکی : مالکین قطعات واقع در بلوکهای فرسوده مصوب ، می توانند با معرفی شهرداری منطقه مربوطه یا شرکت عمران . مسکن سازان ایران ، از تسهیلات بدون سپرده گذاری تا سقف 14 میلیون تومان با کارمزد 15 درصد پرداخت اقصاد به صورت پلکانی ، ارائه 500 هزار تومان یارانه کارمزد ، بهره مند گردند.
معافیت از پرداخت عوارض نوسازی : مالکیتی که در بافتهای فرسوده مصوب اقدام به ساخت و ساز کنند تا سه سال از پرداخت عوارض نوسازی معاف خواهند بود .

انواع روشهای مداخله در بافتهای فرسوده توسط دولت و شهرداری
طبق مصاحبه با کارشناسان سازمان نوسازی شهر تهران ، انواع روشهای مداخله در بافتهای فرسوده توسط دولت و شهرداری شامل موارد زیر است :

1. حالت اول ، مداخله توسط شهرداری . این نوع مداخله مربوط به محدوده زیر ساختها و تامین خدمات شهری می باشد که توسط شهرداری صورت می گیرد . در این حالت منطقه مورد نظر توسط شهرداری خریداری شده و مداخله مستقیم در آن انجام می شود .
2. حالت دوم ، مردم با مشارکت دولت و شهرداری : این حالت مداخله زمانی اتفاق می افتد که در بافت مورد نظر باید تخریب کامل صورت گرفته و بازسازی شود ولی مردم (صاحبان املاک ) نقدینگی کافی برای اینکار نداشته بنابراین دولت به منظور تسریع در امور به صورت کار یدی وارد کار می شود . در این حالت بین مردم ، دولت و سرمایه گذار مثلثی تشکیل می گردد . مردم زمین (زندگی ) خود را و دولت تسهیلات نوسازی را ارائه می دهد . سرمایه گذار هم نقدینگی می آورد . تسهیلاتی که توسط دولت ارائه می شود ، اعطای تراکم بیشتر ، تسهیلات نقدی برای انبوه سازان و مالکان ، فروش مصالح ساختمانی با نرخ دولتی ، وامهای کمک هزینه برای ساخت و ... می باشد .
3. حالت سوم مربوط به مناطقی از بافتهای فرسوده می گردد که در آن دولت با اعطای تسهیلات به مالکین منطقه ، امر تخریب و بازسازی را به خود مالکین واگذار می نماید . این نوع مداخله در جایی اتفاق می افتد که طرح تجمیع و در جاسازی مناسب ترین راه حل باشد . در صورت تخریب کامل توسط دولت که در اولین نوع مداخله شرح داده شد ، 3 حالت وجود دارد . حالت اول دولت باید به ازای هر ملک ، مسکن معوض در اختیار مالک قرار دهد ، حالت دوم ، مالک خود در طرح مشارکت داشته باشد و در حالت سوم با خرید نقدی از مالک ، خود دولت تماما اختیار ملک را به عهده گیرد .

در حالت مسکن معوض ، تعویض ملک با واحدهایی در مجتمع های نوساز شهرداری و در مناطق همجوار (در صورت وجود ) صورت می گیرد .حالت شراکت مالک در طرح ، بدین صورت است که او به عنوان مالک و نهاد دولتی ، به عنوان سرمایه گذار ، با یکدیگر همکاری می کنند . این حالت زمانی اتفاق می افتد که طرح تجمیع و درجاسازی مناسبترین راه حل باشد . در صورت تخریب کامل توسط دولت که در اولین نوع مداخله شرح داده شد، 3 حالت وجود دارد . در حالت اول دولت باید به ازای هر ملک مسکن معوض در اختیار مالک قرار دهد ، حالت دوم ، مالک خود در طرح مشارکت داشته باشد و در حالت سوم با خرید خرید نقدی از مالک ، خود دولت تماما اختیار ملک را به عهده بگیرد . در حالت مسکن معوض ، تعویض ملک با واحدهایی در مجتمع های نوساز شهرداری و در مناطق همجوار ( در صورت وجود ) صورت می گیرد.
حالت شراکت مالک در طرح بدین صورت است که او به عنوان مالک و نهاد دولتی به عنوان سرمایه گذار ، با یکدیگر همکاری می کنند . این حالت زمانی اتفاق می افتد که پروژه از نظر کاربری فقط مسکونی نبوده و فقط مسکونی – خدماتی باشد (شیوه خرید نقدی هم همانطور که از نامش پیداست ، به گونه ای است که خود مالک در صورت تمایل ، ملک خود را به شهرداری می فروشد و دیگر هیچ دخالتی در امر نوسازی ندارد .)در حالتی که مالک بخواهد به ملک خود بعد از نوسازی بازگردد ، از طرف دولت برای مدت معین شده ای که زمان اتمام پروژه است ، مبلغی به عنوان ودیعه مسکن برای اجاره ملک به او داده می شود . اگر ملک کاربری تجاری داشته باشد ، به مالک در طرح جدید واحد تجاری داده خواهد شد و در ازای آن در مدت ساخت و اجرا ، به خاطر حق کسب و پیشه ، ودیعه ای داده می شود تا در این مدت جایی را اجاره کرده و به کار خود ادامه دهد . ( حق کسب و پیشه تتوسط کارشناسان تعیین می شود . ) طبق اظهارات کارشناس مربوطه ، اکثر بافت های فرسوده شصت درصد فضای خود را به مسکونی اختصاص داده اند . این شصت درصد باید به چهل درصد مسکونی تبدیل گردد .
در نتیجه مداخله نوع اول یعنی تملک توسط شهرداری ، صرف کاهش مسکونی و تولید خدمات شهری می شود . بقیه بافت یا در جاسازی خود مردم صورت می گیرد و یا تجمیع در صورت کوچک بودن و نا منظم بودن قطعات اتفاق می افتد . تجمیع بدین صورت است که چند مالک با یکدیگر جمع شده و با سرمایه گذار خرد شریک می گردند و طبق ضوابط تعیین شده ، توسط شهرداری شروع به نوسازی می کنند . دولت هم فقط تسهیلات تجمیع را ارائه می دهد . بدین صورت که اگر دو ملک با یکدیگر تجمیع شوند ، 50 درصد بخشش عوارض شهرداری ، اگر 3 ملک ، 60 درصد بخشش عوارض شهرداری و از 5 ملک به بالا 90 درصد بخشش شهرداری را خواهند داشت . همچنین بعد از ساخت 20 درصد از پروژه به ازای هر واحد 14 میلیون وام کمک هزینه ساخت از وزارت مسکن و شهرسازی دریافت می کنند.

مدیریت اجرایی در نوسازی بافتهای فرسوده توسط سازمان نوسازی

طبق مصاحبه ای که از دست اندرکاران نوسازی در سازمان نوسازی شهر تهران در مورد مدیریت اجرایی و مراحل آن انجام شد در نوسازی بافت فرسوده روند زیر اجرا می گردد : بازوی اجرایی و نماینده سازمان نوسازی شهر تهران در بافتهای فرسوده "شرکت نوسازان " می باشد که کار اصلی آن پیدا کردن سرمایه گذار برای اجرای طرح است .
هر منطقه فرسوده دارای شرکت نوسازان مختص به خود می باشد . در ابتدای امر برای منطقه باید طرحی تهیه گردد . بدین منظور شرکت مشاور تهیه کننده طرح منطقه شروع به کار می کند . مشاور در محله بافت فرسوده مکانی را به عنوان "دفتر محلی " به منظور انجام مطالعات میدانی وداخلی بافت و همچنین برقراری ارتباط با ساکنین ، مالکان، و ذینفعان دایر کرده و فعالیت خود را آغاز می نماید . بعد از تهیه و تصویب طرح ، دفتر محلی تبدیل به "دفتر نوسازی محله " می گردد که کار تسهیل گری را انجام می دهد .بدین ترتیب که با مدیریت و برنامه ریزی خود عملیات اجرایی بافت را به 4 دسته پروژه های عاجل ، کوتاه مدت ، میان مدت و بلند مدت تقسیم کرده و کار اجرایی را آغاز می کند.
پروژه های عاجل مربوط به عملیات سریع بهسازی از جمله جوی آب ، تیرهای چراغ برق و ... می باشد . پروژه های کوتاه مدت شامل پروژه های نوسازی در بافت است در اولویت کار قرار دارند . میان مدتها ادامه پروژه های مرحله قبلی هستند که اولویت کمتری نسبت به کوتاه مدت ها دارند . پروژه های بلند مدت هم شامی پروژه های تدریجی است که توسط خود مردم انجام خواهد گرفت .

نقدی بر اصول رایج در بازسازی بافتهای فرسوده توسط سازمانهای مربوطه

یکی از مهمترین دلایلی که با وجود تسهیلاتی که دولت در امر نوسازی برای مردم قائل می شود ، و باز هم مردم میل و رغبت و همکاری لازم را در این زمینه از خو نشان نمی دهند ، ترس آنها از وضعیت حقوقی ملکشان می باشد . در بعضی از بافتهای فرسوده مثل بافت محله شمیران نو در منطقه 4 تهران ، اکثر املاک بی سند می باشند و یا دارای مشکلات ثبتی و حقوقی هستند لذا ساکنین این املاک به دلیل ترس از دست دادن ملک خود در طی مراحل نوسازی همکاری لازم را برای عملی شدن طرح از خود نشان نمی دهند . لذا به منظور اجرا شدن عملیات بازسازی ، باید قبل از هر چیزی با انجام مراحل حقوقی و ثبتی املاک ، خیال ساکنین را از این بابت راحت نمود و بعد از آن شروع به کار کرد . یکی دیگر از انتقاداتی که در جریان رایج نوسازی می توان به دولت و نهادهای دولتی گرفت این موضوع است که برای رفع مشکل خانه های تخریبی در محدوده بافتهای فرسوده و در قسمتهایی که برای آنها طرح بازسازی انجام گرفته است ، نباید شهداری پروانه ساخت صادر نماید . زیرا این امر دو مشکل در پی دارد اول آنکه با این کار دوباره بر روی الگوی قبلی ، بازسازی انجام می گردد و این در جهت رفع مشکلات و معضلات محله نخواهد بود .
دوم آنکه وقتی عملیات بخواهد شروع به کار کند ، شخصی که جدیدا ملک خود را نوسازی کرده است ، دیگر راضی به شرکت در طرح نخواهد شد . نکته دیگر در رابطه با زیر ساختها و تاسیسات زیر بنایی شهری در محدوده بافتهای فرسوده می باشد . نکته این است که آنچه سازمان نوسازی شهر تهران در این رابطه انجام می دهد بدین ترتیب است که هیچ دخالتی در امر طراحی و اجرای زیر ساختهای شهری ندارد و کلیه این امور را به سازمانهای مربوطه شامل آب و فاضلاب ، برق ، گاز و تلفن می سپرد . سازمانهای مذکور هم ملزم به در اولویت گذاشتن پروژه های بازسازی بافتهای فرسوده می باشند . پیشنهاد این است که این محدوده ها قبل از شروع به عملیات بازسازی ، کلیه عملیات زیر بنایی محله و تحت نظارت سازمان نوسازی انجام شود و سپس عملیات اجرایی آغاز به کار کند . ضمنا این تجهیزات زیر بنایی نباید به شکل قدیسمی گذشته و طبق الگوی قبلی خود انجام شود بلکه طراحی و اجرای یک سیستم کامل مجهز و پیشرفته با در نظر گرفتن کانال زیر زمینی در محل ضروری به نظر می رسد .

نظریه های توصیه ای برای بازسازی
این قسمت در دو بخش 1- فراهم کردن بستر ، 2- ساخت و ساز ، مورد توجه قرار می گیرد . در ذیل بخش فراهم کردن بستر ، برای بازسازی ذکر گردیده است . پیشنهادات به شرح زیر است :

1. فراهم کردن بستر
   بعد از آنکه از طرف شرکت نوسازان منطقه ، دفتر محلی ای در بافت فرسوده گشوده شد ، پروژه آغاز به کار می کند . پیشنهاد می گردد که ابتدا و همزمان با شروع مطالعات بافت برای طراحی ، در کل بافت تحقیقات اولیه صورت گیرد و به هر ساختمان بر حسب شرایط ملک، امتیاز داده شود . این کار توسط یک گروه کارشناسی مستقل صورت خواهد گرفت . این گروه کارشناس محله به محله ، بلوک به بلوک ، پلاک به پلاک و طبقه به طبق هر ساختمان در بافت را مورد بررسی قرار می دهند و به هر ساختمان در مجموع عرصه و اعیان امتیازی داده می شود . امتیاز هر ساختمان بسته به شرایطی نظیر محل قرار گیری در بافت ، طول بر ، چندمین طبقه بودن ، نوع مصالح به کار رفته ، وضعیتش از نظر ساختمانی ، عملکرد بنا و فاکتورهایی بدین شکل با دیگر ساختمانها و واحدها تفاوت خواهد داشت . هر امتیاز حکم یک سهم را دارد که دارای یک قیمت ریالی است . برای مثال هر سهم 100 هزار تومان قیمت گذاری می شود . سپس به هر مالک برگه سهامی داده می شود تا مشخص شود ارزش دارایی هر شخص چند سهم است . مجموع کل سهم ها ، نشان دهنده قیمت کل بافت و تعداد کل سهم های بافت در حالت وضع موجود می باشد . بعد از آن حتی می توان فرصتی برای اعتراض افراد نسبت به امتیاز دهی به ملکشان داده شود .
   یکی از مواردی که برای اعتراض باید پیش بینی گردد این است که در موقع سهم گذاری برای املاک ، به دلیل به اصطلاح کلنگی بودن خانه ها ، اعیان آنها تقریبا هیچ ارزشی ندارد و تنها عرصه دارای ارزش است . اما برای مثال ممکن است شخصی که دارای 2 طبقه ساختمانی است و طبقه ای از آن را به اجاره داده است ، اعیان ملکش قسمتی از منبع درآمد او می باشد و برای مالک دارای ارزش اقتصادی است که باید در زمان امتیاز دهی به عرصه و اعیان ساختمانها ، کلنگی بودن ملک موجب عدم امتیاز دهی به اعیان نگردد. بلکه به صورت عادلانه و کاملا کارشناسی شده امتیاز این قسمتها هم به مالک داده شود تا در جریان کار نفع خود را در آن پیدا کند و تشویق به همکاری گردد .
   ضمنا این امتیازها قابل واگذاری خواهد بود و هر فردی طبق برگه سهامی که دارد در صورت دلخواه می تواند آنرا به غیر واگذار نماید . همچنین لازم است اعطای تضمینات کافی برای کلیه برگه های سهام توسط بانک مرکزی و یا غیره در نظر گرفته شود . بنابراین مرحله اول طرح ، حل کردن کلیه امور اداری و حقوقی بافت است . مرحله امتیاز دهی به املاک اعم از زمین و ساختمان توسط هیئت کارشناسان. همزمان با این مرحله ، مرحله طراحی بافت ، در حال انجام خواهد بود که این امر با توجه به مطالعات مربوط به بافت، جمعیت و شرایط بافت و با مشخص کردن درصد اشغال هر نوع فضا و تعداد واحدهای مربوطه و با در نظر گرفتن استانداردهای مسکن صورت خواهد گرفت .
   بعد از اتمام مراحل طراحی ، که آن هم می تواند با مشارکت خود مردم صورت گیرد باید نحوه کلیات نوسازی به تصویب قانونی رسیده و در مجمع قانونگذاری ، حکمی برای پشتیبانی از طرح وضع گردد. لازم به ذکر است که مرحله قانونگذاری ، حکمی برای پشتیبانی از طرح وضع گردد. لازم به ذکر است که مرحله قانونگذاری و اجرای حکم قانونی به هیچ عنوان نباید با اعمال زور صورت پذیرد . تمام مراحل باید به صورت تشویقی و با در نظر گرفتن آلترناتیوهای مختلف و در جهت رفع مشکلاتن اهالی محل پیش برود . بدین ترتیب برای اجرای عملیات نوسازی محدوده بافت به دو قسمت تقسیم می شود . یکی قسمتی است که قرار است در آن تملک کامل توسط شهرداری صورت بگیرد . این محدوده در مرحله پروژه عاجل و کوتاه مدت قرار می گیرد . قسمت بعدی بافت که جزء پروژه بلند مدت طرح بازسازی است محدوده ای است که مالکین ، خود شخصا و طبق ضوابط تصویب شده و با سرمایه خود یا سرمایه گذار اقدام به بازسازی می نمایند . برای مالکی که ملک او در طرح بازسازی در محدوده تملک کامل توسط شهرداری قرار گرفته ، آلتر ناتیوهای زیر وجود دارد :
   • فروش ملک و واگذاری آن به مراجع نوسازی
   • مشارکت در بازسازی (طبق ضوابط )
   • دریافت ملک معوض
   در حالت اول ، طبق برگه سهامی که دارد امتیاز مربوط به ملکش ، پول ملک را گرفته و سهام را واگذار می نماید . مرحله دوم هم مشارکت در طرح است بدین صورت که به ازای تعداد امتیازی که در برگه سهام خود دارد می تواند در طرح جدید ، و تا حدی که سرمایه داشته باشید سهیم شود . مرحله بعدی ، دریافت ملک معوض است که طبق این مرحله ساختمانهای نوسازی که توسط شهرداری ساخته شده است و حتی الامکان نزدیک به محدوده بافت فرسوده قرار دارد . رضایت کلیه مالکین این محدوده با طرح شرط لازم کار است و متاسفانه مهمترین رکن رضایت مردم که همانا اعتماد داشتن به پروژه های دولتی و دیگر نهادهای وابسته است بسیار کم است . برای رفع این معضل باید اولا تضمینات کافی در اختیار مالکین قرار گیرد ثانیا تسهیلات و تشویقات اعطا شده به این مالکان برای انجام نوسازی طوری باشد که به راحتی برای آنان قابل قبول و جاذب باشد . موافق کردن همه مالکین با طرح از طریق اطلاع رسانی گسترده و توضیح قانع کننده به مردم ، به کمک نصب بنرهای بزرگ از تصاویر سه بعدی و نقشه های طرح جدید ، در نقطه به نقطه بافت و شفاف سازی از طریق بروشورها و کاتالوگ ها توسط توصیه کنندگان همزبان با مردم می تواند اتفاق افتد . برای مالکینی که ملک آنها در محدوده پروژه های بلند مدت قرار گرفته که خود شخصا اقدام به بازسازی ملک خود می کنند ضوابط زیر باید رعایت شود :
   اول آنکه طرح معماری خانه ها باید طبق یکی از الگوهای خانه سازی تصویب شده برای بافت باشد ، دوم آنکه روش ساخت و ساز و تکنیکهای اجرایی باید طبق سیستمهای ساختمانی پیش سازس پیشنهادی و تحت نظارت نمایندگان سازمان نوسازی قرار گیرد :سوم آنکه طبق ضوابط مربوط ریزدانه ها به الگوی تجمیع تبدیل گردد.
   این تئوری شرایط خاصی را برای این دسته از افراد قائل می شود بدین ترتیب که مثلا در یک محدوده باید a امتیاز جمع شود که مردم بتوانند در آن خود شروع به نوسازی کنند . پس n نفر از مالکین که می توانند از همان محدوده باشند و مجموع امتیاز آنها a می شود جمع می شوند و با هم و طبق ضوابط طرح شروع به عملیات نوسازی می نمایند تا ریز دانه های آنها تجمیع گردد . در نهایت امر در محدوده ساخته شده هر کس به اندازه امتیازش واحد خود را صاحب می شود . ارزش افزوده شده به بافت هم بین صاحبین امتیاز و طبق ضوابط طرح تقسیم می شود . بعد از پایان این مرحله تمام پلاک به پلاک واحدهای مسکونی و غیر مسکونی در بافت جزء یکی از دسته های زیر هستند :
   • یا در محدوده تملک کامل توسط مرجع اجرا کننده طرح قرار دارند که یا توسط دولت خریداری شده اند و امتیاز خود را واگذاری کرده اند یا ملک معوض دریافت کرده و یا در طرح مشارکت کرده است .
   • حالت بعدی واحدهایی هستند که قرار است تجمیع در آنها صورت بگیرد و یا به صورت مشارکت در طرح همکاری می کنند . در این حالت یا ودیعه اجاره یکساله از دولت دریافت می کنند و یا به مجتمع های مسکونی پشتیبان به صورت رایگان به مدت یکسال ( طبق آنچه قبلا ذکر شد ) نقل مکان می کنند . مرحله بعد مرحله اجرای عملیات نوسازی است . به منظور شروع به کار در این مرحله ابتدا باید یک برنامه ریزی مدیریتی صورت گیرد و بافت ، فاز بندی شود تا طی چند مرحله با زمانبندی مشخص عملیات ساخت صورت پذیرد . شهرداری باید شرایط سکونت ساکنین خانه هایی که موقتا در حال تخریب و نوسازی هستند را طبق ضوابط تسهیلات تامین نماید . سپس طرح معماری طبق نقشه های مربوطه در هر فاز اجرا می گردد. در مراحل برنامه ریزی مدیریتی پیشنهاد این تئوری این است که در فازبندی مراحل ساخت قسمتهای تجاری و کارگاهی باید سریعتر از بقبیه ساخته شوند تا موقعیت کاری افراد به خطر نیفتد . پیشنهاد طرح بدین صورت است که ابتدا در محدوده تملک کامل توسط دولت یک مجموعه تجاری اداری شامل واحدهای اداری و تجاری در بافت ساخته شود . بدین ترتیب تمام فضاهای اداری و تجاری در بافتی که قرار است عمران در آن صورت گیرد می توانند به صورت موقت به آنجا منتقل شوند و یا در صورت دلخواه به اندازه امتیازی که دارند واحدی از مجموعه تجاری – اداری را صاحب شوند .
2. ساخت و ساز
   احیای بافت فرسوده از طریق تولید صنعتی
   

   اجرای صنعتی ساختمان و انبوه سازی آن از اهداف اعلام شده دیرینه مسئولین مملکتی در ایران بوده و هست . نیاز فوری کشور به زیر بنای ساختمانی حدود 4 میلیون متر مربع در سال است در حالی که با روشهای متعارف ساخت و تجهیز کلیه امکانات بخش دولتی و بخش خصوصی در سال فقط می توان بخش کمی از آن را احداث کرد . در واقع برآوردن نیازهای کوتاه مدت و دراز مدت به ساختمانهای مسکونی ، آموزشی ، بهداشتی ، خدماتی یا صنعتی و دستیابی به کمینه قابل قبول ترازهای کیفیت زندگی تنها از طریق بهره گیری از روشهای صنعتی تولید ساختمان به ویژه پیش سازی و انبوه سازی مسکن میسر است . بکارگیری روشهای نوین فناوری ساختمانی که از طریق تولید صنعتی و پیش ساختگی می توان آنرا به کار برد راه حل برگزیده ای است که می توانهد جوابگوی سه عامل عمده ساخت مسکن یعنی زمان ، ماده و نیرو گردد. با بکارگیری فناوری های نوین در طراحی ، تولید و ساخت ، می توان بیشترین بهره در زمان را برد و کمترین اتلاف زمانی را از آن خود کرد. و همچنین در فاصله زمانی کوتاهتر تعداد ساختمانهای بیشتری بنا کرد . با استفاده از روش های نوین ساختمانی و به کارگیری تکنولوژی روز دنیا می توان مصالحی با کیفیت مطابق با استاندارد های روز دنیا و با کمترین اتلاف و هدررفتگی تولید و به بازار عرضه کرد . همچنین با استفاده از امکاناتی که فناوری های نوین ساختمانی در زمینه مصالح ساختمانی سیستم های جدید ساختمانی ماشین آلات و مکانیزه شدن روشهای ساخت در اختیار ما قرار می دهد . نیروی انسانی کار را می توان به حداقل رساند و از او برای مدیریت و کنترل مراحل ساخت و ساز بهره برد . در نتیجه پیشنهاد صنعتی سازی مقوله مسکن با مطالب ذکر شده در بالا اقتصادی ترین و با صرفه ترین گزینه است .

   مزایای عمده روشهای پیش سازی
   با توجه به اینکه کلا قطعات پیش ساخته توسط ماشین آلات تهیه می گردد از مزایا و محاسن زیر برخور دارند :
   • امکان تولید به صورت انبوه وجود دارد .
   • کاهش قیمت تمام شده به دلیل تولید انبوه .
   • امکان کنترل کیفی و آزمایشات کیفی در کارخانه در صورتیکه در محل احداث ساختمان در اغلب موارد غیر ممکن است .
   • تغییرات شرایط جوی منجمله سرما و گرما تاثیری در تولید مصالح و قطعات پیش ساخته در محل کارخانه تولیدی ندارد .
   • حمل مصالح پیش ساخته شده به محل ساختمان نه تنها باعث افزایش هزینه حمل نمی گردد بلکه در اغلب موارد اولیه به صورت مجزا به طریقه سنتی نیز ارزانتر تمام می شود .
   • کاهش زمان اجرای کار ساختمان
   • افزایش عمر اقتصادی ساختمان
   
   انتخاب مناسب ترین سیستم صنعتی به منظور اجرا در بافت مورد نظر
   با توجه به مطالعات انجام شده در سایت مورد نظر تصمیم بر این شد که 2 تیپ ساختمان کوتاه مرتبه و بلند مرتبه در سایت ساخته شود که شامل ساختمانهای 5 طبقه و 12 طبقه می باشند . 2 سیستم icf و lgs به عنوان سیستم های پیشنهادی برای تیپ ساختمانهای 5 طبقه پیشنهاد می گردد و برای بلند مرتبه های 12 طبقه از سیستم ترکیبی استفاده می شود . بدین ترتیب که سازه اصلی از نوع تیر وستون فولادی و جداره های داخلی و خارجی و دیواره ها از نوع گچ برگ یا icf، lgs، lsfخواهد بود .

مطالعه بافت فرسوده محدوده شمیران نو جنوبی

محله شمیران نو واقع محله ای فرسوده و قدیم ساز با خانه های نا مقاوم کوچه های باریک و جمعیت زیاد می باشد که قبل از انقلاب خارج از محدوده بوده است . از سمت شرق به خیابان هنگام ، از سمت غرب به محدوده نیروی دریایی از شمال به 35 متری استقلال و از جنوب به محدوده شرکت واحد ختم می شود . بافت شمیران به گونه ای است که مردم آنجا خانه های خود را بدون نقشه از پیش تعیین شده ساخته اند و فاقد اصول و معیارهای ساخت و ساز می باشند.
این ساخت و ساز غیر اصولی و نا منظم باعث ایجاد معابری تنگ و باریک برای رفت و آمد و سیمای ظاهری نامناسب برای محله شده است. این مسئله به همراه عوامل دیگر باعث پایین بودن قیمت مسکن در آنجا گردیده است . پایین بودن مسکن هم باعث جذب افرادی از طبقه پایین شده و آنجا را تبدیل به محله های فقیر نشین کرده است . که فقر خود مردم نیز باعث بروز انواع آسیب های اجتماعی مثل اعتیاد در آنجا شده است .
از نظر آب و هوایی نیز به دلیل نزدیکی به جنگلهای لویزان دارای آب و هوایی پاکیزه و مناسب می باشد اما به لحاظ بهداشت محیط و محله عکس این است . به علت فعالیت کارگاهها در سطح محله و رعایت نشدن اصول دفع آب های زائد خانه ها و رها کردن آنها به جوی های داخل کوچه ها به ظاهر کثیف می نماید .
راه خروجی و ورودی اصلی شمیران نو از خیابان هنگام می باشد چرا که از سمت جنوب به واسطه محدوده شرکت واحد و همچنین به وسیله دیوار پادگان محصور شده و محله حالت بسته ای به خود گرفته است . این بسته بودن خود باعث ماندن جمعیت زیاد در داخل محله شده که تظاهرات آنرا می توان به شکل تجمع در کوچه ها و خیابان ها، شلوغی کوچه ها و خودروهای متعدد پارک شده در آنجا مشاهده کرد . وقتی که افراد درون محیط تقریبا بسته ای قرار می گیرند تعاملاتشان با هم افزایش می یابد با توجه به پایین بودن سطح تحصیلات ، فرهنگ و اقتصاد مردم امکان رفتارهای نا به هنجار افزایش می یابد و تنش میان افراد را بالا می برد . این خود زمینه یادگیری بسیاری از رفتارهای بزهکاران توسط دیگران و نا به هنجاری دیگر را فراهم می آورد . از طرف دیگر به علت پایین بودن امکانات و نبود مکان هایی در محله که بتوانند به عنوان مکانیسم جذب افراد عمل کنند و از تنش های آنان بکاهد افزایش آسیب های اجتماعی در آنجا دور از انتظار نمی باشد همچنین متراژ خانه ها در محدوده طرح به میزان پایینی است و با توجه به بالا بودن جمعیت آنجا تراکم انسانی و بافتی محله در حد بالایی است و ین یکی دیگر از علل بروز تنش و ناهنجاری های محله است که بر مشکلات آنجا افزوده است .

امکانات و فرصتها در محدوده شمیران نو

• شخصی بودن بیش از 80 درصد مالکیت واحدهای مسکونی ( این امر خود به خود در وضعیت اقتصادی مردم موثر می باشد به گونه ای که هزینه مربوط به اجاره خانه را از دوش آنها برداشته و می توانند آنرا سرمایه گذاری و یا پس انداز و یا در جاهای دیگر خرج کنند و وضعیت زندگی اشان را ارتقا دهند . )
• کارایی مناسب فضاهای اقتصادی درون محله به عنوان تامین کننده نیازهای معیشتی مردم
• تمایل مردم به امر نوسازی ( این امر موجب تسهیل روند نوسازی شده و می توان از این پتانسیل استفاده کرده و موجبات مقبولیت پیش برد و موفقیت طرح را فراهم آورد )
• نظر موافق و مساعد مردم نسبت به تجمیع خانه ها و همچنین خانه ها و همچنین تغییرات کالبدی در محله
• آمادگی مردم برای مشارکت با دولت جهت بهسازی محله (نزدیک به 80 درصد از مردم بهترین راهکار برای بهسازی محله را اقدام دولت با مشارکت مردم دانسته اند . )
• همبستگی بالای مردم و در نتیجه تقویت روحیه مشارکتی در میان آنان ( می توان در جریان نوسازی بهره های لازم را از این پتانسیل برد . )
• وجود هیات های مذهبی فعال در محله
• تجاری بودن مرکز محله و در نتیجه جذب مردم از اطراف برای خرید .

محدودیت ها و تهدید ها در منطقه شمیران نو

• ارزانی مسکن و در پی آن جذب افراد فقیر و با سطح فرهنگ پایین تر به محله .
• پایین بودن میزان تحصیلات مردم (تحصیلات بیش از 91 درصد مردم دیپلم و زیر دیپلم بوده و فقط 9 درصد مردم تحصیلات دانشگاهی دارند )
• قولنامه ای بودن سند خانه ها ( این امر ریسک سرمایه گذاری در امر مسکن را بالا می برد و این می تواند یکی از علل ساخت غیر اصولی خانه ها باشد . )
• فرسودگی خانه ها به طوری که بیش از 40 درصد از خانه ها بالای 25 سال عمر دارند .
• وجود کارگاه ها در محل و مشکلات ناشی از وجود آنها
• محصور شدن محله به وسیله دیوار پادگان و ایستگاه شرکت واحد و کاهش تعاملات بین محله ای .
• کوچک بودن خانه ها و بالا رفتن تراکم افراد و همچنین تراکم بافت محله.
• کم توجهی مسئولین به مسائل محله به عنوان یکی از علل اصلی محله از دید ساکنین .
• آلودگی صوتی در محله به دلیل حضور کارگاه ها و شلوغی محله .
• پایین بودن میزان بهداشت محله .
• نبود فضاهای سبز و تفریحی به اندازه کافی
• نامناسب و فرسوده بودن بافت در شمیران نو
• نا مشخص بودن کوچه بندی ها و وجود معابر تنگ و باریک و مشکل رفت و آمد
• آپارتمان سازی های غیر قانونی و بدون مجوز
• اشراف خانه ها به محل زندگی دیگران
• شلوغی و ازدحام جمعیت در محل به شکل تجمع در سر کوچه ها و خیابان ها
• میزان نسبتا بالای آسیب های اجتماعی در محل

طراحی
با توجه به مطالعات انجام شده در سایت و آنچه که در قبل ذکر شد موارد زیر در جمع بندی و نتیجه گیری برای بازسازی بافت فرسوده پیشنهاد می گردد :

• اجرای یک داکت تاسیساتی زیر زمینی به ابعاد 3 در 5 در زیر خیابانهای اصلی درون بافت برای عبور لوله ها و سیمهای مربوط به آب و برق و گاز و تلفن و همچنین جمع آوری فاضلاب شهری .
• اصلاح کلیه معابر و کوچه ها و ایجاد خیابان 35 متری در شمال سایت (خیابان شهدا )
• در نظر گرفتن قسمت شمال شرقی سایت برای ایجاد یک مجتمع تجاری چند طبقه به همراه ایستگاه تاکسی و اتوبوس در جوار آن .
• اضافه کردن دبستان و راهنمایی پسرانه به سایت جهت تامین کاربری آموزشی
• تجمیع بلوکهای ریزدانه و تبدیل آنها به مجتمعهای 5 واحدی
• کاهش سطح اشغال کاربری مسکونی در سطح از 70 درصد به 50 درصد و بردن آن به ارتفاع و اضافه کردن فضاهای سبز و تفریحی
• جانمایی ساختمانهای 12 طبقه در سمت غرب و جنوب غربی سایت ساختمانهای 5 و 7 طبقه در قسمت میانی سایت و ساختمانهای تجاری – اداری با 4 طبقه در حاشیه شمالی و شرقی سایت
• قرار گیری 2 پارکینگ عمومی در پشت کاربری تجاری – اداری

• دکتر جلیل اولیاء :

  محور پروژه این بود که ما چگونه می توانیم طراحی و ساختمان سازی به روش صنعتی را در بافتهای فرسوده پیاده کنیم ؟ در این مورد خانم مهندس زیبایی تحقیق موردی در بافتی انجام دادند که در بافت شمیران نو با وسعت حدود 1300 خانوار و مساحتی حدود 13 یا 14 هزار متر مربع با سه نوع تکنیک صنعتی سازی ساختمان سعی کرده اند تجدید بنا کرده و مشکلاتی که در بازسازی بافتهای فرسوده است یکی مساله حقوقی و دیگری مساله اقتصادی ، فرهنگی و اجرایی است که خانم زیبایی به این موارد پرداخته بودند اما ممکن است به اندازه کافی فرصت برای بحث راجع به این موارد نبود در اینجا سعی شده است برای بازسازی کاملا از سیستم های صنعتی بازسازی استفاده شود .

• دکتر محمد منصور فلامکی :

  شهرهای تاریخی ما دارای صنعتی اولیه هستند به عنوان تاریخی که فضای مدنی ما را تغذیه و حفاظت می کنند و شاخصهای دیگر آنها فرسودگی ، سالخوردگی ، توان مدنی سنگین و پیچیدگی روابط بسیار جدی در زمینه روابط مردم شناسی است که ما در این زمینه ها در کشورمان هرگز مطالعه نکرده ایم و درون این موجودیت به اسم بافت فرسوده شهری خیلی اتفاقات می افتد که اگر به دقت به انها نگاه نکنیم دچار مشکل خواهیم شد .
  زمانیکه در تهران سرمایه گذاری روی برج سازی شروع شد و یک دگرگونی اساسی در مدیریت شهری تهران به وجود آورد و به اشباع رسید ، قیمت این آپارتمانها به صورتی بود که قاعتا برای همه قابل خرید نبود . سرمایه در اینجا سرگردان ماند و یک مرتبه بخشنامه ای صادر شد که نوسازی بافتهای فرسوده را توصیه می کند و این سرمایه کمک می کند به اینکه ما بتوانیم بفهمیم در شهرمان چه می گذرد نه اینکه به آن وضعیت کمکی کند .
  ما کشوری هستیم بسیار غنی و دارای اندیشه های بسیار ارجمند ولی متوجه آنها نیستیم . در سال 1350 به کمک یونسکو و بزرگان دیگر ما سمینار بافت فرسوده را در دانشگاه تهران برکزار کردیم . از 50 سال پیش تا به الان ما در زمینه بافتهای فرسوده و شهرهای فرسوده که مراکز فرهنگی و مدنی ما هستند به بحث می پردازیم . ما کشوری متکی به تجربه های جهانی هستیم و هر کدام به شکلی به مبارزه های علمی خود پرداخته ایم . عده ای برای ما قانون می نویسند و این قانون بعد از مدتی جنبه اجرایی پیدا می کند و عده ای برای ما مقررات اجرایی می نویسند ، این عده معمولا افرادی هستند که حقوق می دانند ، ولی معلوم نیست که اطلاعات آنها از فضا به چه میزان است و به همین دلیل بیان حقوقدان ما بیان فنی نیست .
  ما بر خلاف قوانینی که در کشور داریم که طبق آن قوانین اجازه نمی دهند یک مهندس مشاور بیش از 25 سال یک شهر را در اختیار گیرد ، مهندسین مشاوری داریم که در آستانه رسیدن به اواسط 25 ساله دوم هستند . اگر ما به فرهنگ مکتوب خود مراجعه کنیم متوجه می شویم که از 50 سال پیش به این سو نظریات فراوانی داریم . ما باید به دنبال معادله ای بگردیم که میان افکار تدوین شده آمده اند و امروز دارند شهرهای ما را حلاجی می کنند .
  یک انسان چگونه می تواند برای موجودیتهای کمی تعیین اندازه کیفی کند ؟ می توان کمیتها را اندازه گیری کرد ولی کیفیتها قابل اندازه گیری نیستند . شما زیبایی شناسی شهری را دارید که کار آن اصلا زیبایی شناسی نست بلکه بازشناسی ارزشهاست شما به تعبیر ایرانیها دارای مردم شناسی فرهنگی و اقلیم هستید . بحث در زمینه شهرهای تاریخی ما بحثی ذاتا میان دانشی است که اگر از آن غافل شویم نمیی توانیم به گذار از کمیت و کیفیت دامن زنیم و آن را در کار خود بازتاب دهیم . اگر ما بخواهیم در ایران بحثی در زمینه صنعتی کردن ساختمان آوریم باید از کلیه تکنولوژی ساخت استفاده کنیم . ما مجبور به تعریف تکنولوژی هستیم . تعریف تکنولوژی از نظر من به عنوان معمار این است که راه رسیدن به تغزل ، راه رسیدن به زیبایی و آفرینش فقط یک راه به نام تکنولوژی است .

• مهندس انوشه منصوری :

  بسیار افسوس برانگیز است که امروزه به کاشان می رویم و می بینیم که دو خیابان پهن 36 متری میان بافت خانه عامری ها کشیده اند و باعث شده است که نیمی از آن بنا در طرف دیگر خیابان قرار گیرد . نوسازی همیشه راه حل نیست بلکه گاهی اوقات پاک کردن صورت مساله است . برای بافتهای فرسوده ، پیچیدن نسخه مشترک ، کار بی رحمانه ای است . ما باید تعریفی درست از بافتهای فرسوده داشته باشیم و وقتی دیدیم برای سکونت و بازی بچه ها بافتی خطرناک بوده و قابل قبول نیست ، می توانیم برای آن راه حلهایی پیدا کنیم . ولی ما در مناطقی از شهر ها به بهانه بافت فرسوده بسیاری از بناهای قدیمی را هم خراب می کنیم و گاهی اوقات ساختمانهایی را هم که حتی به ثبت میرات فرهنگی نیز رسیده است را خراب می کنیم که دیگر قابل جبران نیست . به همین دلیل ما هم باید تعریف درستی از بافت فرسوده داشته باشیم و هم باید تشخیص انتخاب قسمتی از بافت را که باید از بین برود را به عهده گروههای تخصصی گذاریم . در بافتهای فرسوده ای که نوسازی می شوند ما بسیاری از اوقات کمیت را فدای کیفیت کرده و معنا و ارزش زندگی را فدای صورت قضیه می کنیم . به عنوان مثال خیابانی که در بافت بازار کرمان کشیده شده است تمام شکل و زیبایی آنرا از بین برده است .

• مهندس محمد حسین جهانشاهی :

  آیا بافت فرسوده یک پروژه معماری است ؟ آنچه که ما از تجارب دیگر داریم این است که حداقل می دانیم که در 30 سال اخیر اتحادیه اروپا به این نتیجه رسیده است که اساسا مسائل شهری راه حل کالبدی ندارند . پس بافت فرسوده هم پروژه معماری نیست . ضمن اینکه به نظر من فرسوده عنوان اشتباهی است . هر پهنه شهری در حال تغییرات ، در روند تغییر خود زوال می یابد و به هنگام زوال نیز گونه های مختلفی از زوال را دارا هستیم که 4 وجه هستند .
  ما دارای 4 وجه زوال هستیم که در هم ادغام می شوند و زوال هر پهنه شهری را بروز می دهند . این زوال اقتصادی ، اجتماعی ، محیطی و کالبدی – فضایی است . پس کالبدی و فضایی وجهی از زوال است ، حال بماند که این زوال در پهنه درونی شهر اتفاق می افتد یا در حاشیه و پهنه بیرونی شهر ؟ آیا آن پهنه دارای ارزشهای تاریخی و اجتماعی است ؟ بطور کل آن پهنه دارای چه ارزشهایی است ؟ بنا براین خود این امر که ما در دانشگاه در سطح کارشناسی ارشد معماری یک بافت فرسوده را به عنوان یک پروژه معماری مطرح کنیم بسیار بد آموزی است .
  دوم اینکه ما می توانیم اگر می خواهیم کار کالبدی را وارد بافت شهری کنیم ، بهتر است به بافت زنده رویم . مردم وارد کلانشهر می شوند و وقتی به آنجا می آیند از شهر درخواست سهم و خانه می کنند . ما چگونه آنرا هدایت کنیم که آنها خانه های خود را به نحو مطلوب تر بسازند . پروژه های شهری را ساده سازی نکنیم زیرا آنها پیچیده ، چند وجهی و بغرنج هستند . ریشه آن حل مسائل اقتصادی و ایجاد شغل است . پیش از ساخت خانه باید ایجاد شغل کرد .

• دکتر عمید مسعودی :

  ما می توانیم از پروژه نواب برای مثال استفاده کنیم که پاسخگوی خواسته ها و باورهای فرهنگی نبوده است . چیزی که در کار شما بیان نشد این بود که ما واقعا به نیازها فرهنگی و سنتی ای که مردم به آنها عادت کرده و لذت می برند پاسخگو نیستیم . و از افرادی که واقعا در این امر متخصص هستند استفاده نمی کنیم .

• مهندس مجید مهاجر :

  کار ما روی چند بافت فرسوده در چند شهر مختلف است که با کارشناسها و متخصصان مختلف در حال انجام آن هستیم . برای ساختمانها شناسنامه داریم و از نظر فرهنگی و قابلیت نگهداری و غیره روی آنها کارهای کارشناسی انجام می دهیم . تاسیسات زیربنایی و دسترسی به آنها آسانتر شده است . تمام حالت معابر و ساختمانها حفظ شده ، آنها را تجمیع و نوسازی می کنند که من به شخصه اشکالی در آن نمی بینم و دخل و تصرفی از طرف دفاتر نوسازی در آنها انجام نمی شود . حال بعضا ممکن است اتفاقاتی افتاده باشد ، نباید کارهای مثبت را زیر سئوال بریم . مورد دیگری که باید از آن یاد کنیم این است که ما به خصوص در تهران بحث زلزله را داریم که بافتهای فرسوده دوام آنرا ندارند .

• دکتر محمد حسین شریف زاده :

  در این پایان نامه به مسائل خوبی اشاره شد ولی برخی از آنها از نظر علمی در بحث معماری نمی گنجند . در واقع مساله بافت فرسوده از نظر علمی اشتباه است همانطور که گفته شد ما در ایران بیش از 50 سال در این زمینه تجربه داریم . ما حدود 10 روش را در ایران تجربه کردیم .هم از نظر علمی و هم از نظر حرفه ای کسانی که در این زمینه کار می کنند عمدتا برنامه ریزان شهری هستند . تجارب بسیاری در جهان در این زمینه وجود دارد . وقتی که ما از کلمه بافت فرسوده استفاده می کنیم به افراد ساکن درون بافتها توهین کرده ایم . ما باید به مردم به عنوان یک اجتماع نگاه کنیم . مسائل اقتصادی ، اجتماعی و کالبدی دست به دست هم داده و یک ناحیه خرد شهری را ایجاد کرده اند . افت شهری جنبه فضایی دارد که بعد اقتصادی ، اجتماعی و کالبدی دارد.از نظر کالبدی مهمترین موردی که می بینیم نا پایداری در مقابل زلزله است ، دوم مسائل اقتصادی ، سوم مسائل اجتماعی و چهارم مسائل فرهنگی است . اگر ما بخواهیم افت فضایی را حل کنیم باید از تجارب جهانی استفاده کنیم .

• دکتر فاطمه کاتب :

  دو مساله در انگلیس اتفاق افتاده است و آن این است که شهری جدید به نام میلتون کینگر ساخته شده است و بر عکس تمام شهرهای انگلیس که واقعا سنتی هستند ، تحقیقا نا موفق ترین شهر انگلیس است . در دوره مارگارت تاچر تصمیم گرفتند برای مهاجران برجهایی بسازند و آنها را در مرکز شهرها بنا کردند . در انگلیس به افرادی که خانه نداشته باشند دولت خانه داده و اجاره بسیار از آنها دریافت می کند . برعکس ایران در آنجا برجها در اختیار قشر کم بضاعت قرار گرفت و تبدیل به مناطق جرم خیز شد و به همین دلیل آنها تصمیم به تخریب آنها گرفتند . حرمت انسانی و احساس مالکیت را به دشواری می توان تخریب کرد و مراکز جدیدی به جای آنها احداث کرد . بعد از جنگ بسیاری از مهندسین مشاور رفتند و برای جنگ زده ها یکسری خانه ساختند ولی آنها نتوانستند در آن آپارتمانها جایگزین شوند . امروزه ما شاهد کوچه های بسیار کم عرض در انگلیس هستیم که پر انرژی نیز هستند.

• دکتر داریوش زمانی :

  محیطی که در آن زندگی می کنیم ارتباطی میان بشر و طبیعت است که با یکدیگر کنار می آیند . معمار نیز مشاور بشر است . او نیازهای فضایی بشر را در نظر می گیرد . پی در این بحث نیز به نظر من معمار نقش خاص خود را دارد .

بازگشت به صفحه اخبار

---

---